quindi se io lascio il mio cancello aperto e tutti possono entrarci tranquillamente, non è più proprietà privata?

Dalla tua descrizione, direi che hanno ragione loro.
La valutazione dell'applicabilità del CdS ad aree private va valutata caso per caso, comunque il cardine è la definizione data in origine dalla legge sull'assicurazione obbligatoria, a cui la giurisprudenza si è sempre attenuta: "sono equiparate alle strade di uso pubblico tutte le aree, di proprietà pubblica o privata, aperte alla circolazione del pubblico". In altre parole, se un'area è aperta alla libera circolazione di un numero indeterminato e indiscriminato di persone il CdS deve essere considerato valido, se un'area è aperta alla circolazione solo di alcune persone o categorie di persone (un parcheggio condominiale chiuso da una sbarra, ad esempio) il CdS non vale.